Rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo?
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Quali differenze ci sono tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo? Quali costi comportano? Ecco quello che serve sapere prima di procedere.
Rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo servono a modificare le condizioni del proprio finanziamento per la casa. Dal momento che richiedono un certo dispendio di tempo e, in alcun casi, di denaro, è però consigliabile giocare d’anticipo, assicurandosi di scegliere il finanziamento giusto. A questo proposito basterà dare un’occhiata alla pagina di mutui del comparatore SuperMoney per rendersi conto di quanto ampia sia l’offerte delle banche: tra tutti questi prodotti sarà senz’altro possibile trovare la soluzione giusta per ciascuno.
Se però, nonostante tutti gli accorgimenti e le valutazioni preliminari, ci si dovesse rendere conto che il finanziamento scelto non ci soddisfa, niente paura. Esistono tre strumenti differenti che permettono di cambiare le condizioni del finanziamento, ciascuno con i suoi pro e i suoi contro. Cerchiamo quindi di fare un po’ di chiarezza su rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo.
Rinegoziazione del mutuo
Se si è scontenti delle condizioni del proprio mutuo, ma si vuole comunque mantenerlo presso la stessa banca, è possibile procedere con la rinegoziazione. Per richiederla il cliente deve presentarsi presso la propria banca impugnando un preventivo migliore di un altro istituto di credito e chiedendo di poter ottenere condizioni più favorevoli.
Così facendo il mutuatario può chiedere, ad esempio, che venga ridotto lo spread applicato al suo finanziamento, o di allungare o accorciare la durata del contratto, o ancora di passare da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa.
La banca non è in alcun modo obbligata a concedere la rinegoziazione. Generalmente, però, pur di non vedersi portar via un buon cliente, che ha sempre pagato le rate con puntualità, può acconsentire a richieste ragionevoli.
Dal momento che il mutuo rimane presso lo stesso istituto di credito la rinegoziazione non comporta costi di alcun tipo.
Surroga del mutuo
La surroga del mutuo, o portabilità, consiste nel trasferire il proprio finanziamento presso un’altra banca, dove magari ci possono offrire condizioni migliori. A differenza della sostituzione, in questo caso l’ipoteca sulla casa viene semplicemente trasferita presso la nuova banca.
Contestualmente al trasferimento del mutuo si potrà approfittare per negoziare condizioni migliori, come un tasso diverso, una durata più lunga o più corta, una rata mensile più leggera, ecc.
Con la surroga però, non è possibile richiedere della liquidità aggiuntiva, a differenza della sostituzione del mutuo. L’importo del nuovo finanziamento deve quindi essere pari alla quota di debito residua. I mutuatari, inoltre, devono obbligatoriamente rimanere gli stessi, cioè non è possibile cambiare l’intestatario e l’eventuale garante.
Ricordiamo inoltre che, mentre la vecchia banca è obbligata a concedere la surroga al proprio cliente, quella nuova non ha nessun vincolo e potrebbe quindi rifiutare la richiesta se non ritenesse l’operazione sufficientemente vantaggiosa.
L’operazione di surroga non comporta alcun costo per il richiedente, dal momento che non serve il notaio e tutte le spese di accensione del nuovo mutuo devono per forza essere coperte dalla nuova banca. Nel momento in cui un istituto di credito accetta di surrogare un mutuo, infatti, deve per legge accollarsi tutti i costi.
Sostituzione del mutuo
La sostituzione del mutuo non prevede alcun trasferimento: il richiedente utilizza il nuovo mutuo concesso da un’altra banca per estinguere il precedente finanziamento. Ciò comporta la cancellazione e la riaccensione dell’ipoteca, un’operazione che richiede un atto notarile.
L’importo del nuovo mutuo non è vincolato al capitale residuo del precedente finanziamento, motivo per cui è possibile chiedere della liquidità aggiuntiva, magari per ristrutturare casa o cambiare gli arredi.
A differenza delle altre due opzioni, la sostituzione del mutuo comporta diversi costi per il cliente, tra cui il costo del notaio e le spese di accensione del nuovo mutuo (perizia, istruttoria, polizza assicurativa).
