L'evoluzione delle normative per gli affitti brevi in Italia

18/07/2025 12:50:39 171

Normative per gli affitti brevi in Italia

Fino a qualche anno fa, il mercato italiano degli affitti brevi era poco regolamentato. Con le crescenti preoccupazioni per la disponibilità di alloggi nelle località turistiche e nelle grandi città, l’impennata dei prezzi degli affitti e l'aumento dell'evasione fiscale, nel 2025 le autorità nazionali e comunali hanno iniziato a introdurre regole e normative più rigorose.

Inutile dire, questo nuovo quadro normativo complica la vita di tutti gli operatori del settore. Adesso, la gestione degli affitti brevi non riguarda più solo la determinazione dei prezzi, la promozione degli alloggi e il miglioramento dei servizi, ma anche una profonda conoscenza delle regole a cui attenersi.
Questa riforma è stata sviluppata per contrastare sia il sovraffollamento turistico che i redditi non dichiarati e prevede che i property manager e gli host si adeguino alle nuove regole per poter continuare la propria attività. Vediamo di cosa si tratta.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 1° gennaio 2025, tutti gli immobili in affitto a breve termine in Italia devono essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive. Questo codice univoco, simile a un numero di licenza, deve comparire su ogni annuncio online (Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc.) e deve essere affisso anche all’interno dell’alloggio stesso.

Le piattaforme OTA (agenzie di viaggi online) sono obbligate per legge a verificare la presenza del CIN prima di consentirne la pubblicazione degli annunci. L'omissione può comportare sanzioni fino a 8.000 euro per annuncio.

Obblighi SCIA e IVA

In seguito a una serie di incontri e conferenze stampa sugli affitti brevi, si è deciso che gli host italiani che affittano più di quattro immobili a breve termine debbano venire considerati attività professionali e rientrare in una categoria di vigilanza più elevata.

Queste persone sono tenute a presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al SUAP locale e ottenere una Partita IVA con un codice ATECO appropriato. La mancata presentazione della SCIA comporta sanzioni da 2.000 a 10.000 euro, a seconda delle dimensioni degli immobili e della quantità di alloggi affittati.

Gli host ordinari di una o quattro unità possono ancora optare per la cedolare secca forfettaria al 21% sul loro primo immobile, ma eventuali immobili aggiuntivi saranno tassati al 26%. Questa struttura fiscale scoraggia l'attività di hosting occasionale su larga scala e promuove lo sviluppo di una categoria di professionisti del settore.

Requisiti di sicurezza

Da gennaio 2025, la legge italiana impone a tutte le unità abitative in affitto a breve termine di rispettare gli standard di sicurezza antincendio. Ogni alloggio (indipendentemente dalla sua dimensione) deve disporre di almeno un estintore portatile per piano (o ogni 200 m²) e di rilevatori di monossido di carbonio/gas.

Queste misure allineano gli affitti brevi ​​alle norme di sicurezza alberghiere per proteggere gli ospiti e ridurre i rischi di responsabilità civile. La mancata conformità comporta sanzioni che vanno da 600 a 6.000 euro per violazione.

Keybox vietate nei centri storici

Questa nuova norma ha fatto parlare molto di sé negli ultimi mesi, dividendo l’opinione pubblica. A partire dalla fine del 2024, il Ministero dell'Interno ha richiesto agli host di effettuare la verifica degli ospiti di persona, vietando così l’uso delle keybox nei centri storici di alcune città, tra cui Firenze, Roma e Venezia.

Il divieto non è legato solamente a questioni di estetica, ma anche al rafforzamento della sicurezza in vista del Giubileo del 2025 e a più ampi obiettivi di sicurezza per prevenire l'occupazione non verificata e l'uso improprio delle aree urbane. Firenze e Roma hanno già rimosso le cassette di sicurezza e imposto sanzioni locali (ad esempio, 400 euro a Firenze).